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文｜黄啸天
81只REITs披露2026年二季报，次新项目整体业绩达成率超100%，存量项目业绩整体平稳、业态分化延续。纳入统计的65只存量REITs收入、EBITDA及可供分配金额同比分别增长3.0%、1.7%和2.0%，但盈利及分派环比有所回落。分业态看，保租房业态经营稳定并受益于扩募并表；消费业态淡季仍展现韧性，部分优质项目持续显现成长性；产业园区及仓储物流租金、出租率持续承压；高速公路经营总体平稳但项目表现分化；能源板块受资源波动及部分新能源电价承压影响，补贴回款对分派形成支撑。投资策略上，一级市场精选估值合理标的，二级市场把握供需格局边际改善机遇。
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综述：二季度次新项目整体业绩达成率超100%，存量项目业绩整体平稳、业态分化延续。（1）达成率方面，共选取16单次新REITs项目计算业绩达成率，整体2026年二季度收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率分别为109.8%、114.5%和113.9%，整体超预期；（2）业绩同环比方面，65只存量REITs二季度整体业绩保持平稳，保租房板块延续高增长，产业园区及仓储物流仍承压。整体收入、EBITDA及可供分配金额平均同比变幅分别为3.0%、1.7%、2.0%，整体保持小幅增长。
业态：保租房与消费保持韧性，产业园区及仓储物流仍承压，交通、能源项目表现分化。（1）产业园区：业绩同比承压，出租率分化加剧，租金仍处探底阶段；（2）仓储物流：租金承压拖累业绩，部分项目出租率边际修复；（3）保租房：出租率维持高位，租金稳中有增，扩募带动板块增长；（4）消费：淡季不改经营韧性，收入与盈利同比保持增长；（5）数据中心：收入与盈利持续超预期，高计费率及高上架率支撑稳健经营；（6）交通：经营端整体平稳，项目表现分化，现金收支时点放大分派波动；（7）市政：刚需支撑运营稳定，水文、季节性及回款节奏导致业绩分化；（8）能源：自然资源波动与电价下行拖累经营，补贴回款节奏支撑分派。
投资建议：下半年REITs市场有望迎来企稳复苏，一级市场精选估值合理标的，二级市场把握供需格局边际改善机遇。一级市场打新及战配策略聚焦估值及询价审慎标的。二级市场聚焦三大主线：一是分子端稳健的抗周期板块，包括消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，涵盖数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目；三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。
1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，历史上REITs市场曾受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
黄啸天：中信建投证券地产经营服务及REITs行业首席分析师，上海财经大学硕士。2018年加入中信建投，深入覆盖房地产开发、物业管理、REITs等领域。2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员，2018、2020年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2024年Wind金牌分析师。
证券研究报告名称：《承压与超预期并存，分化中寻觅机遇——公募REITs2026年二季报业绩综述》
对外发布时间：2026年7月24日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
黄啸天 SAC编号:S1440520070013
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